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Immobilienwert: Bewertung von Immobilien

Eine häufige Frage lautet: Was ist der Verkehrswert einer Immobilie? Bei dem Verkehrswert handelt es sich um den aktuell am Markt erzielbaren Preis einer Immobilie. Um eine Immobilienbewertung vornehmen zu können, wird häuft der Verkehrswert genutzt, welcher in Paragraph 194 des Baugesetzbuches definiert wird. Die Definition im Gesetzestext besagt, dass sich der Verkehrswert, welcher auch als Marktwert bezeichnet wird, als der Preis definiert, mit dem die Immobilie, zu dem Zeitpunkt der Verkehrswertermittlung und im üblichen Geschäftsverkehr, verkauft werden kann. Dabei handelt es sich um den allgemeingültigen Verkaufspreis unter Berücksichtigung der Lage des Grundstücks, ohne besondere bzw. persönliche Verhältnisse zu berücksichtigen.

Wie kann der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt werden?

Für die Ermittlung des Verkehrswertes gibt es drei mögliche Verfahren:

– das Vergleichswertverfahren
– das Ertragswertverfahren
– das Sachwertverfahren.

Diese drei Verfahren habe unterschiedliche Herangehensweisen und bieten in Kombination den optimal auf Basis von Zahlen und Fakten bestimmbaren Verkehrswert der Immobilie. Beeinflusst wird der Verkehrswert einer Immobilie grundsätzlich von mehreren Faktoren, dazu zählt unter anderem der Zustand des Gebäudes, die nutzbare Wohn- oder Geschäftsfläche, die Lage, das Baujahr der Immobilie, die aktuelle Nettokaltmiete bei einem vermieteten Objekt sowie weiche Faktoren wie die aktuelle Nachfrage in der jeweiligen Lage.

Wie erfolgt die Ermittlung des Verkehrswertes auf Basis des Vergleichswertverfahrens?

Mit dem Vergleichswertverfahren werden in der Region getätigte Verkäufe von möglichst gleichartigen Immobilien als Grundlage für die Ermittlung bzw. Immobilienbewertung herangezogen. Der örtlichen Gutachterausschuss hat eine Liste aller getätigter Verkäufe in der Vergangenheit mit den jeweiligen Kaufpreisen. Bei einzelnen bzw. besonders individuellen Immobilien ist das Vergleichswertverfahren fehleranfällig. In Bezug auf gleichartige Objekte (bspw. Eigentumswohnungen in dem gleichen bzw. benachbarten Gebäude) ist dieses Verfahren sehr gut geeignet, da die wesentlichen Parameter gut vergleichbar sind. Daher kommt das Verfahren oftmals für Reihenhäuser oder in Großwohnsiedlungen zur Anwendung.

Wie erfolgt die Ermittlung des Verkehrswertes auf Basis des Ertragswertverfahrens?

Das Ertragswertverfahren nimmt die erzielten Erträge aus vermieteten Objekten als Grundlage für die Berechnung. Daher eignet sich diese Methode besonders bei vermieteten Immobilien im Wohn- oder Gewerbesegment. Der Erfassung des Bodenwertes erfolgt durch die Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert pro Quadratmeter. Der Wert des Gebäudes selbst wird auf Basis des Rohertrages aus den Mieten um Bewirtschaftungskosten sowie der Bodenwertverzinsung reduziert und dann mit einem Vervielfältiger multipliziert. Der Vervielfältiger errechnet sich aus der Restnutzungsdauer des Gebäudes und dem Liegenschaftszins. Der ermittelte Gebäudeertragswert wird mit dem Bodenwert addiert und um ggf. notwendige Wertminderungen bspw. durch bekannte Mängel auf den Ertragswert reduziert.

Wie erfolgt die Ermittlung des Verkehrswertes auf Basis des Sachwertverfahrens?

Analog zu dem Ertragswertverfahren wird auch bei dem Sachwertverfahren zunächst der Bodenwert aus dem multiplizierten Bodenrichtwert mit der Grundstücksgröße ermittelt. Zu dem Bodenwert wird der Gebäudewert addiert, welcher sich aus den ursprünglichen Baukosten unter Abzug der Werte für Abnutzungen errechnet. Gedanklich soll Sachwert die Herstellungskosten einer Immobilie berechnen.

Ist der ermittelte Verkehrswert mit einem tatsächlichen Verkaufspreis gleichzusetzen?

Der realistische Marktwert ist nicht immer mit dem Verkehrswert gleichzusetzen. Bei dem Sachwertverfahren wird die realistische Verkaufspreisermittlung auf Basis von Angebot und Nachfrage nicht berücksichtigt. Bei den beiden anderen Verfahren sind durch die Berücksichtigung vergleichbarer Verkäufe bzw. der aktuellen Mietzusammensetzung Parameter enthalten, welche die aktuelle Marktlage in einem gewissen Maß berücksichtigen.

Wann findet das Verkehrswertgutachten Anwendung?

Ein Verkehrswertgutachten kommt bei Steuer- oder Vermögensfragen wie zum Beispiel einer Erbschaft, Schenkung oder Scheidung zur Anwendung, um das tatsächliche Vermögen zu berechnen. Ebenso wird es bspw. bei der Übertragung von betrieblichem Vermögen in das Privatvermögen genutzt.